Peraturan
zonasi merupakan ketentuan yang mengatur pemanfaatan
ruang dan unsur-unsur pengendalian yang disusun
untuk setiap zona peruntukan sesuai dengan rencana
rinci tata ruang. Peraturan zonasi berisi
ketentuan yang harus, boleh, dan tidak boleh dilaksanakan
pada zona pemanfaatan ruang yang dapat terdiri atas
ketentuan tentang amplop ruang (koefisien dasar ruang
hijau, koefisien dasar bangunan, koefisien lantai
bangunan, dan garis sempadan bangunan), penyediaan
sarana dan prasarana, serta ketentuan lain yang
dibutuhkan untuk mewujudkan ruang yang aman, nyaman,
produktif, dan berkelanjutan. Ketentuan lain yang
dibutuhkan, antara lain, adalah ketentuan pemanfaatan
ruang yang terkait dengan keselamatan penerbangan,
pembangunan pemancar alat komunikasi, dan
pembangunan jaringan listrik tegangan tinggi.
Pada
dasarnya tujuan dari ketentuan umum peraturan zonasi ini, diantaranya adalah
1.
Mengatur keseimbangan keserasian pemanfaatan ruang dan menentukan program
tindak opeasional pemanfaatan ruang atas suatu satuan ruang;
2.
Melindungi kesehatan, keamanan, dan kesejahteraan masyarakat;
3.
Meminimumkan dampak pembangunan yang merugikan;
4.
Memudahkan pengambilan keputusan secara tidak memihak dan berhasil guna
serta mendorong partisipasi masyarakat (pengendalian pemanfaatan ruang :
pengaturan perijinan).
A. Pengaturan Zona Dasar (Kawasan Fungsional)
Materi ketentuan umum
peraturan zonasi ini ditetapkan berdasarkan kondisi kawasan wilayah yang direncanakan.
Semakin besar dan semakin kompleks kondisi kota/wilayah, semakin beragam
jenis-jenis zona yang harus diatur. Secara umum, pengaturan zonasi lebih
diprioritaskan pada kawasan fungsional (zona dasar), yaitu sebagai berikut :
a.
Kawasan permukiman,
b.
Kawasan perdagangan dan jasa,
c.
Kawasan industri, dan
d.
Kawasan ruang terbuka.
Penetapan kawasan pada
dasarnya berusaha untuk mengidentifikasi penggunaan-penggunaan yang
diperbolehkan atas kepemilikan lahan dan peraturan-peraturan yang berlaku di
atasnya. Tujuannya adalah untuk membantu memastikan bahwa penggunaan lahan
ditempatkan pada tempat yang benar dan bahwa tersedia ruang yang cukup untuk
setiap jenis pengembangan yang ditetapkan. Penetapan kawasan-kawasan
dimaksudkan untuk :
a.
mengatur penggunaan lahan pada setiap kawasan;
b.
mengurangi dampak negatif dari penggunaan lahan tersebut;
c.
untuk mengatur kepadatan dan intensitas zona;
d.
untuk mengatur ukuran (luas dan tinggi) bangunan; dan
e.
untuk mengklasifikasikan, mengatur, dan mengarahkan hubungan antara
penggunaan lahan dengan bangunan.
Tabel 1 Zona Dasar dan Tujuan Penetapannya
ZONA DASAR
|
TUJUAN PENETAPAN
|
Kawasan Permukiman
|
·
Menyediakan lahan untuk
pengembangan hunian dengan kepadatan yang bervariasi di seluruh wilayah kota;
·
Mengakomodasi bermacam tipe
hunian dalam rangka mendorong penyediaan hunian bagi semua lapisan
masyarakat;
·
Merefleksikan poa-pola
pengembangan yang diingini masyarakat pada lingkungan hunian yang ada dan
untuk masa yang akan datang.
|
Kawasan Perdagangan
|
·
Menyediakan lahan untuk
menampung tenaga kerja, pertokoan, jasa, dan Jasa rekreasi, dan pelayanan
masyarakat;
·
Menyediakan
peraturan-peraturan yang jelas pada kawasan Perdagangan dan Jasa, meliputi:
dimensi, intensitas, dan disain dalam merefleksikan berbagai macam pola
pengembangan yang diinginkan masyarakat.
|
Kawasan Industri
|
·
Menyediakan ruangan bagi
kegiatan-kegiatan industri dan manufaktur dalam upaya meningkatkan
keseimbangan antara penggunaan lahan secara ekonomis dan mendorong
pertumbuhan lapangan kerja;
·
Memberikan kemudahan dalam
fleksibilitas bagi industri baru dan redevelopment proyek-proyek industri;
·
Menjamin pembangunan
industri yang berkualitas tinggi, dan melindungi penggunaan industri serta
membatasi penggunaan non industri.
|
Kawasan Ruang Terbuka
|
·
Zona yang ditujukan untuk
mempertahankan/ melindungi lahan untuk Ruang rekreasi di luar bangunan,
sarana pendidikan, dan untuk dinikmati nilai-nilai keindahan visualnya;
·
Preservasi dan perlindungan
lahan yang secara lingkungan hidup rawan / sensitif;
·
Diberlakukan pada lahan
yang penggunaan utamanya adalah taman atau ruang terbuka, atau lahan
perorangan yang pembangunannya harus dibatasi untuk menerapkan kebjakan ruang
terbuka, serta melindungi kesehatan, keselamatan, dan kesejahteraan publik.
|
Sumber : Draft Penyusunan Aturan Zoning Regulation, Dept PU
B. Norma dan Tipologi Zona
Norma dan tipologi zona akan
diuraikan menurut klasifikasi zona dasar/kawasan fungsional yang ada, mulai
dari kawasan permukiman, kawasan perdagangan dan jasa, kawasan industri dan
kawasan ruang terbuka hijau.
1.
Kawasan Permukiman
Kawasan permukiman adalah
kawasan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal
atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan
penghidupan. Selain berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan
hunian untuk mengembangkan kehidupan dan penghidupan keluarga, permukiman juga
merupakan tempat untuk menyelenggarakan kegiatan bermasyarakat dalam lingkungan
terbatas.
Oleh karenanya, Kawasan
Permukiman sebagai tempat bermukim dan berlindung harus memenuhi norma-norma
lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur. Selain itu kawasan permukiman
harus bebas dari gangguan: suara, kotoran, udara, bau, dan sebagainya. Kawasan
ini juga harus dapat menunjang berlangsungnya proses sosialisasi dan nilai
budaya yang berlaku dalam masyarakat yang bersangkutan, dan juga harus aman
serta mudah mencapai pusat-pusat pelayanan serta tempat kerja. Dalam kawasan
permukiman diperlukan sarana-sarana lain yaitu sarana pendidikan, kesehatan,
peribadatan, perbelanjaan, rekreasi, dan lain-lain yang tidak dapat dipisahkan
dan kehidupan penduduk.
2.
Kawasan Perdagangan dan Jasa
Kawasan perdagangan dan jasa,
merupakan kawasan yang diharapkan mampu mendatangkan keuntungan bagi pemiliknya
dan memberikan nilai tambah pada satu kawasan. Oleh karenanya, kawasan ini
harus memiliki aksesibilitas yang baik ke lokasi perumahan.
Untuk memberikan kenyamanan
bagi para pengunjung, kawasan perdagangan dan jasa harus memenuhi norma
lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, dan ‘menarik’ serta menguntungkan.
Oleh karenanya, peraturan pembangunan pada kawasan ini harus memenuhi
syarat-syarat dimensi, intensitas, dan disain yang diharapkan akan dapat
menarik sebanyak mungkin pengunjung. Kecukupan sarana dan prasarana terutama
air, buangan sebanyak mungkin pengunjung. Kecukupan sarana dan prasarana
terutama air, buangan limbah, jaringan jalan merupakan hal lain yang cukup
mendukung kegiatan perdagangan dan jasa.
3.
Kawasan Industri
Kawasan industri merupakan
kawasan yang dinilai produktif, khususnya bagi kawasan perkotaan. Hal-hal yang
perlu diperhatikan pada kawasan ini adalah aksesibilitas bagi tenaga kerja dan
bahan baku, serta untuk memasarkan barang jadi. Oleh karenanya kedekatan dengan
jaringan jalan dan pelabuhan merupakan hal yang penting. Selain itu perlu diperhatikan
pula dampak kegiatan industri terhadap lingkungan. Sebagai kawasan produktif
bagi suatu kota ataupun wilayah, kecukupan sarana dan prasarana terutama air,
buangan limbah, jaringan jalan merupakan hal lain yang cukup mendukung kegiatan
produksi.
4.
Kawasan Ruang Terbuka
Kawasan ruang terbuka memiliki norma sesuai dengan fungsi
utamanya yaitu mempertahankan/melindungi lingkungan hidup, yang mencakup sumber
daya alam dan sumber daya buatan. Sebagai kawasan ruang terbuka, kawasan ini
dapat dimanfaatkan sebagai lahan untuk rekreasi.
C.
Kriteria Zona
Berdasarkan telaahan berbagai
sumber, maka dapat diidentifikasi beberapa kriteria pemanfaatan ruang
berdasarkan zona-zona kawasan fungsional yang ada pada tabel 7.2 berikut ini.
No
|
Zona/Kawasan
|
Kriteria
|
1
|
Kawasan Permukiman
|
a)
Persyaratan Dasar
· Aksesibilitas, yaitu kemungkinan pencapaian
dari dan ke kawasan. Aksesibilitas dalam kenyataannya berwujud ketersediaan
jalan dan transportasi;
· Kompatibilitas, yaitu keserasian dan
keterpaduan antar kawasan yang menjadi lingkungannya;
· Fleksibliltas, yaitu kemungkinan pertumbuhan
fisik/pemekaran kawasan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan
dan keterpaduan prasarana;
· Ekologi, yaitu keterpaduan antara tatanan
kegiatan alam yang mewadahinya.
b)
Kriteria Teknis
· Persyaratan kesehatan yang harus memenuhi
standar kesehatan rumah dan lingkungannya, meliputi penyehatan air, udara,
pengamanan limbah padat, limbah air,
imbah gas, radiasi, kebisingan, pengendalian faktor penyakit dan penyehatan
atau pengamanan lainnya.
o Setiap kawasan permukiman harus memungkinkan
penghuni untuk dapat hidup sehat dan menjalankan kegiatan sehari-hari secara
layak;
o Kepadatan bangunan ctalam satu kawasan
permukiman maksimum 50 bangunan rumah/ha dan dilengkapi oleh utilitas umum
yang memadai. Didalam kawasan permukiman tersebut terdapat bangunan rumah dan
persil tanah termasuk juga unsur pengikat berupa fasilitas hngkungan;
o Kawasan permukiman harus bebas dan pencemaran
air, pencemaran udara, kebisingan, baik yang berasal dan sumber daya buatan
atau dan sumber daya alam (gas beracun, sumber air beracun, dan sebagainya);
o Menjamin tercapainya tingkat kualitas
lingkungan hidup yang sehat bagi pembinaan individu dan masyarakat penghuni.
· Persyaratan keandaian prasarana dan sarana
lingkungan yang harus memenuhi standar efisiensi, efektivitas, dan
kontinuitas pelayanan.
o Sistem pembuangan air limbah yang memenuhi SNI;
o Sistem pembuangan air hujan yang mempunyai
kapasitas tampung yang cukup sehingga lingkungan permukiman bebas dan
genangan. Saluran pembuangan air hujan harus drencanakan berdasarkan
frekuensi intensitas curah hujan 5 tahunan dan daya resap tanah. Saluran ini
dapat berupa saluran terbuka maupun tertutup;
o Prasarana air bersih yang memenuhi syarat, baik
kuantitas maupun kualitasnya. Kapasitas minimum sambungan rumah 60
liter/orang/hari, dan sambungan kran umum 30 liter/orang/hani;
o Sistem pembuangan sampah yang aman.
c)
Kriteria Ekologis, adalah
kriteria yang berkaitan dengan keserasian dan keseimbangan, balk antara
lingkungan buatan dengan lingkungan alam maupun dengan lingkungan sosial
budaya, termasuk nilai-nilai budaya bangsa yang perlu dilestarikan.
|
2
|
Kawasan Perdagangan dan Jasa
|
a)
Tidak terletak pada
kawasan lindung dan kawasan bencana alam;
b)
Lokasi yang strategis dan
kemudahan pencapaian dan seuruh penjuru kota, dapat dilengkapi dengan sarana
antara lain : tempat parkir umum, bank/ATM, pos polisi, pos pemadam
kebakaran, kantor pos pembantu, tempat ibadah, dan sarana penunjang kegiatan
komersial dan kegiatar)pengunjung.
c)
Peletakan bangunan dan
ketersediaan sarana dan prasarana pendukung disesuaikan dengan kelas konsumen
yang akan dilayani.
|
3
|
Kawasan Industri
|
a)
ketentuan penggunaan lahan
untuk kawasan industri (Keppres 53 tahun 1989)
· Lahan untuk industri 70%
· Lahan untuk jaringan jalan 10%
· Lahan untuk jaringan utilitas 5%
· Lahan untuk fasilitas umum 5%
· Lahan untuk ruang terbuka hijau 10%
b)
ketentuan penyediaan
prasarana dasar
· Jaringan jalan dalam kawasan industri :
o Jalan kelas satu, satu jalur dengan dua arah,
lebar perkerasan minimum 8 meter;
o Jalan kelas dua, satu jalur dengan dua arah,
lebar perkerasan minimum 7 meter;
o Jalan kelas tiga, lebar perkerasan minimum 4
meter.
· Saluran pembuangan air hujan (drainase) yang
bermuara pada saluran pembuangan;
· Instalasi penyediaan air bersih termasuk
saluran distribusi ke kapling industri;
· Instalasi penyediaan dan jaringan distribusi
tenaga listrik;
· Jaringan telekomunikasi;
· Instalasi pengolahan limbah industri, termasuk
saluran pengumpulannya (kecuali industri yang berada dalam kawasan industri);
· Penerangan jalan pada setiap lajur jalan;
· Unit perkantoran perusahaan kawasan industri;
· Unit pemadam kebakaran;
c)
Prasarana dan sarana
penunjang
· Perumahan Karyawan;
· Kantin;
· Poliklinik;
· Sarana ibadah;
· Rumah penginapan sermentara (mess transito);
· Pusat kesegaran jasmani (fitness centre);
· Halte angkutan urnum;
· Areal penampungan sementara limbah padat;
· Pagar kawasan industri;
· Pencadangan tanah untuk perkantoran, bank, pos
dan pelayanan telekomunikasi, serta pos keamanan
|
4
|
Kawasan Ruang Terbuka
|
a)
Ruang Terbuka Hijau
Lindung
· Kemiringan lereng di atas 40%;
· Untukjenis tanah peka terhadap erosi, yaitu
Regosol, Litosol, Orgosol, dan Renzina, kemiringan lereng di atas 15%;
· Wilayah pasokan/resapan air dengan ketinggian
1.000 meter di atas permukaan air laut;
· Dapat merupakan kawasan sempadan sungai/
kawasan sempadan situ/ kawasan sempadan mata air dengan ketentuan sebagai
berikut:
o Sempadan sungai di wilayah perkotaan berupa
daerah sepanjang sungail yang diperkirakan cukup untuk dibangun jalan inspeksi
atau minimal 15 meter;
o Kawasan sempadan situ adalah dataran sepanjang
tepian situ yang lebarnya proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik Situ
antara 50 — 100 meter dan titik pasang tertinggi ke arah darat. Kawasan ini
mempunyal manfaat penting untuk mempertahankan kelestarian situ.
b)
Ruang Terbuka Hijau Binaan
· Mempunyal fungsi utama sebagal taman, terppat
main anak-anak, dan lapangan olah raga, serta untuk memberikan kesegarn pada
kota (cahaya dan udara segar), dan netralisasi polusi udara sebagàI paru-paru
kota;
· Lokasi dan kebutuhannya disesualkan dengan
satuan lingkungan perumahan/kegiatan yang dilayani;
· Lokasinya diusahakan sedemikian rupa sehingga
dapat menjadi faktor pengikat.
c)
Ruang Terbuka Tata Air
· Memiliki kemampuan tinggi untuk meresapkan air
hujan sehingga merupakan tempat pengisian air bumi (akifer) yang berguna
sebagai sumber air.
· Memiliki curah-hujan > 2000 mm/th dan
permeabilitas tanah > 27,7 mm/jam
|
Ketentuan
penentuan pengendalian pemanfaatan ruang Kabupaten memiliki
tujuan untuk mengarahkan dan mengatur seluruh kegiatan yang dialokasikan
melalui pengaturan kualitas, kuantitas, lokasi dan jangka waktu pengembangan
serta pengaturan pemanfaatan lahan sesuai dengan arahan yang ingin dicapai.
Ketentuan umum peraturan zonasi terdiri atas:
a.
ketentuan umum peraturan zonasi struktur ruang;
b.
ketentuan umum peraturan zonasi pola ruang; dan
c.
ketentuan umum peraturan zonasi kawasan strategis.
1. Ketentuan umum peraturan zonasi struktur ruang terdiri
atas:
a. ketentuan umum peraturan zonasi sistem
pusat kegiatan; dan
b. ketentuan umum peraturan zonasi sistem
jaringan prasarana wilayah.
2. Ketentuan umum peraturan zonasi pola ruang terdiri atas:
a. ketentuan umum peraturan zonasi kawasan
lindung; dan
b. ketentuan umum peraturan zonasi kawasan
budi daya.
3. Ketentuan umum peraturan zonasi kawasan strategis terdiri
atas:
a. ketentuan umum peraturan zonasi KSK
dengan sudut kepentingan pertumbuhan ekonomi; dan
b. ketentuan umum peraturan zonasi KSK
dengan sudut kepentingan fungsi dan daya dukung lingkungan hidup.
c. ketentuan umum peraturan zonasi KSK
dengan sudut kepentingan sosial budaya.
4. Ketentuan umum peraturan zonasi
memuat ketentuan mengenai:
a. jenis kegiatan yang diperbolehkan,
diperbolehkan dengan syarat, dan tidak diperbolehkan;
b. intensitas pemanfaatan ruang;
c. prasarana dan sarana minimum; dan
d. ketentuan lain yang dibutuhkan.
0 Comments